Sachverständigenbüro Wanitschke
Immobiliengutachten prüfen lassen
Fachliche Überprüfung und Einordnung bestehender Immobilienbewertungen
Immobiliengutachten bilden häufig die Grundlage rechtlicher, steuerlicher und wirtschaftlicher Entscheidungen. Sie beeinflussen die Höhe von Pflichtteils- und Ausgleichsansprüchen, steuerliche Wertansätze, Vermögensauseinandersetzungen sowie die Beurteilung von Handlungs- und Verhandlungsoptionen.
Das Ergebnis eines Gutachtens allein lässt jedoch noch keine verlässliche Aussage über dessen fachliche Tragfähigkeit zu. Entscheidend ist, ob der Bewertungsanlass zutreffend erfasst, der maßgebliche Wertermittlungsstichtag berücksichtigt und die Bewertung methodisch nachvollziehbar sowie an den tatsächlichen Marktverhältnissen ausgerichtet wurde.
Die fachliche Überprüfung bestehender Immobiliengutachten schafft Klarheit über die Belastbarkeit der zugrunde gelegten Bewertungsansätze und ermöglicht eine sachverständige Einordnung für das weitere rechtliche, steuerliche oder wirtschaftliche Vorgehen.
Wann ist die Überprüfung eines Immobiliengutachtens sinnvoll?
Eine Überprüfung kommt insbesondere in Betracht, wenn Zweifel an der Aussagekraft oder Nachvollziehbarkeit einer vorliegenden Bewertung bestehen. Anlass können sowohl methodische Fragen als auch erhebliche Abweichungen zwischen unterschiedlichen Wertansätzen sein.
Typische Konstellationen sind:
-
mehrere Gutachten gelangen zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen,
-
die Herleitung des Verkehrswerts ist nicht oder nur eingeschränkt nachvollziehbar,
-
wesentliche Bewertungsparameter erscheinen nicht hinreichend begründet,
-
der angesetzte Wertermittlungsstichtag entspricht möglicherweise nicht der maßgeblichen Fragestellung,
-
Rechte, Belastungen, Mängel oder objektspezifische Besonderheiten wurden nicht ausreichend berücksichtigt,
-
ein Gutachten soll in einem gerichtlichen, steuerlichen oder außergerichtlichen Verfahren verwendet werden,
-
die Bewertung bildet die Grundlage für wirtschaftlich erhebliche Entscheidungen oder Verhandlungen.
Eine Überprüfung bedeutet dabei nicht zwangsläufig, dass das vorhandene Gutachten fehlerhaft ist. Häufig geht es zunächst darum, seine Aussagekraft, seine methodische Tragfähigkeit und seine Verwendbarkeit für den konkreten Bewertungsanlass fachlich einzuordnen.
Gegenstand der Gutachtenprüfung
Der Umfang der Überprüfung richtet sich nach der konkreten Fragestellung und den vorliegenden Unterlagen. Je nach Bewertungsanlass können einzelne Teilaspekte oder das Gutachten insgesamt untersucht werden.
Bewertungsanlass und Bewertungsmaßstab
Zunächst ist zu klären, für welchen Zweck das Gutachten erstellt wurde und ob der zugrunde gelegte Bewertungsmaßstab mit der aktuellen Fragestellung übereinstimmt.
Ein Gutachten, das für einen bestimmten Anlass erstellt wurde, ist nicht ohne Weiteres auf andere rechtliche oder steuerliche Zusammenhänge übertragbar. Unterschiede können sich insbesondere aus dem maßgeblichen Stichtag, der Aufgabenstellung oder dem erforderlichen Grad der Untersuchung ergeben.
Wertermittlungsstichtag
Der Wert einer Immobilie ist stets auf einen bestimmten Zeitpunkt bezogen. Im Erbrecht, Steuerrecht und Familienrecht können unterschiedliche Stichtage maßgeblich sein.
Geprüft wird daher insbesondere,
-
welcher Stichtag dem Gutachten zugrunde liegt,
-
ob dieser mit der zu beantwortenden Fragestellung übereinstimmt,
-
ob die Markt- und Objektverhältnisse zum maßgeblichen Zeitpunkt zutreffend berücksichtigt wurden.
Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens muss dem Bewertungsobjekt, der verfügbaren Datengrundlage und dem jeweiligen Bewertungsanlass entsprechen.
Gegenstand der Prüfung kann insbesondere sein,
-
ob das gewählte Verfahren sachgerecht ist,
-
ob erforderliche Verfahrensschritte vollständig durchgeführt wurden,
-
ob die verwendeten Daten und Modellparameter zum angewandten Verfahren passen,
-
ob das Ergebnis nachvollziehbar aus den einzelnen Berechnungsschritten abgeleitet wurde.
Marktdaten und Bewertungsparameter
Die Qualität eines Immobiliengutachtens hängt wesentlich von der Auswahl und Herleitung der verwendeten Marktdaten ab.
Geprüft werden können insbesondere:
-
Bodenwerte,
-
Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren,
-
marktübliche Mieten,
-
Bewirtschaftungskosten,
-
Liegenschaftszinssätze,
-
Sachwertfaktoren,
-
Restnutzungsdauer,
-
Marktanpassungen.
Maßgeblich ist nicht allein, welcher Zahlenwert verwendet wurde. Entscheidend ist vielmehr, ob dieser Wert für das konkrete Objekt und den maßgeblichen Stichtag nachvollziehbar und sachgerecht abgeleitet wurde.
Zustand und objektspezifische Besonderheiten
Der bauliche Zustand, Modernisierungen, Schäden, Instandhaltungsrückstände und wirtschaftliche Überalterungen können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
Im Rahmen der Überprüfung ist zu untersuchen, ob solche Merkmale
-
vollständig erfasst,
-
sachgerecht eingeordnet,
-
methodisch zutreffend berücksichtigt und
-
in ihrer Wertwirkung nachvollziehbar begründet wurden.
Rechte und Belastungen
Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte, Reallasten, Erbbaurechte, Mietverhältnisse und sonstige rechtliche oder tatsächliche Nutzungsbeschränkungen können die wirtschaftliche Verwertbarkeit einer Immobilie beeinflussen.
Die Überprüfung kann sich darauf erstrecken,
-
ob die maßgeblichen Rechte und Belastungen erfasst wurden,
-
ob deren wirtschaftliche Auswirkungen zutreffend eingeordnet sind,
-
ob Doppelberücksichtigungen oder sachlich nicht gerechtfertigte Ansätze vorliegen.
Die rechtliche Auslegung der jeweiligen Rechte ist dabei von ihrer immobilienwirtschaftlichen Wertwirkung zu unterscheiden.
Formen der fachlichen Überprüfung
Nicht jede Fragestellung erfordert die vollständige Neuerstellung eines Verkehrswertgutachtens. Je nach Anlass und Umfang kommen unterschiedliche Formen der Bearbeitung in Betracht.
Plausibilitätsprüfung
Bei einer Plausibilitätsprüfung wird untersucht, ob der Aufbau, die Daten, die Berechnungen und die Schlussfolgerungen des Gutachtens in sich schlüssig und nachvollziehbar sind.
Sie dient einer ersten fachlichen Einordnung, ohne zwingend sämtliche Grundlagen der Bewertung eigenständig neu zu erheben.
Vertiefte Gutachtenprüfung
Eine vertiefte Überprüfung bezieht neben der inneren Schlüssigkeit auch die fachliche Angemessenheit der Bewertungsmethodik, der Marktdaten und der objektspezifischen Ansätze ein.
Sie kann insbesondere erforderlich sein, wenn
-
erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen bestehen,
-
konkrete Zweifel an einzelnen Bewertungsparametern vorliegen,
-
eine Verwendung in einem gerichtlichen oder steuerlichen Verfahren beabsichtigt ist.
Gutachterliche Stellungnahme
Auf Grundlage der Prüfung kann eine schriftliche gutachterliche Stellungnahme erstellt werden. Sie fasst die wesentlichen Feststellungen zusammen und ordnet die untersuchten Bewertungsfragen fachlich ein.
Gegenstand können sowohl das Gutachten insgesamt als auch einzelne Aspekte sein, etwa:
-
Wertermittlungsstichtag,
-
Restnutzungsdauer,
-
Marktmiete,
-
Liegenschaftszinssatz,
-
Bodenwert,
-
Rechte und Belastungen,
-
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Ergänzende oder vollständige Neubewertung
Ergibt die Prüfung, dass eine belastbare Einordnung auf Grundlage des bestehenden Gutachtens nicht möglich ist, kann eine ergänzende oder vollständige Neubewertung erforderlich werden.
Ob dies sachgerecht ist, hängt von der konkreten Fragestellung, der Qualität der vorhandenen Unterlagen und dem beabsichtigten Verwendungszweck ab.
Im Erbrecht betrifft die Überprüfung insbesondere Immobilienbewertungen im Zusammenhang mit:
-
Pflichtteilsansprüchen,
-
Pflichtteilsergänzungsansprüchen,
-
der Bewertung lebzeitiger Übertragungen,
-
der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften,
-
Teilungsanordnungen und Vermächtnissen,
-
gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Dabei kommt dem maßgeblichen Bewertungsstichtag sowie der Berücksichtigung von Nießbrauch, Wohnungsrechten und sonstigen Belastungen besondere Bedeutung zu.
Im steuerlichen Zusammenhang können bestehende Gutachten insbesondere für folgende Fragestellungen relevant sein:
-
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts,
-
Erbschaft- und Schenkungsteuer,
-
Restnutzungsdauer und Abschreibung,
-
Kaufpreisaufteilung,
-
Betriebsvermögen und Entnahme,
-
Einspruchs- und finanzgerichtliche Verfahren.
Im Mittelpunkt steht die Frage, ob das Gutachten für den konkreten steuerlichen Bewertungsanlass geeignet ist und eine nachvollziehbare, methodisch belastbare Grundlage bildet.
Im Familienrecht betrifft die Überprüfung insbesondere Bewertungen im Zusammenhang mit:
-
Zugewinnausgleich,
-
Anfangs- und Endvermögen,
-
Übernahme gemeinsamer Immobilien,
-
Ausgleichszahlungen,
-
Wohnvorteil und objektivem Mietwert,
-
gerichtlichen Verfahren.