Sachverständigenbüro Wanitschke
Immobilienbewertung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)
Die Bewertung von Immobilien nach § 198 BewG dient dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber der steuerlichen Bewertung. In der Praxis gewinnt diese Vorschrift insbesondere dann an Bedeutung, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht.
Voraussetzung ist eine nachvollziehbare und methodisch belastbare Wertermittlung, die den tatsächlichen Marktverhältnissen zum maßgeblichen Bewertungsstichtag entspricht. Dabei kommt es entscheidend darauf an, die Abweichungen zur steuerlichen Bewertung transparent darzustellen und fachlich zu begründen.
Die nachstehenden Themenbereiche spiegeln die in der Praxis typischen Fragestellungen im Zusammenhang mit § 198 BewG wider und ermöglichen einen direkten Zugriff auf die jeweiligen Bewertungsschwerpunkte:
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Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
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Abweichung zur steuerlichen Bewertung
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Anforderungen an ein belastbares Gutachten
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG setzt eine eigenständige und marktgerechte Wertermittlung voraus. Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie zum relevanten Bewertungsstichtag, der unter Berücksichtigung der tatsächlichen Marktverhältnisse abzuleiten ist.
Die Bewertung dient dazu, den vom Finanzamt angesetzten Wert zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. Voraussetzung ist eine nachvollziehbare Herleitung, die den konkreten objektspezifischen Gegebenheiten Rechnung trägt und die Abweichung zum steuerlichen Wert fachlich begründet.
Abweichung zur steuerlichen Bewertung
Die steuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz erfolgt auf Grundlage typisierter Verfahren und pauschalierter Annahmen. In der Praxis können sich hieraus Abweichungen zum tatsächlichen Verkehrswert ergeben, insbesondere bei besonderen objektspezifischen Eigenschaften oder abweichenden Marktverhältnissen.
Im Rahmen des § 198 BewG ist daher zu prüfen, ob und in welchem Umfang der festgestellte steuerliche Wert vom gemeinen Wert abweicht. Entscheidungsrelevant ist dabei eine transparente Gegenüberstellung der Bewertungsansätze sowie eine nachvollziehbare Begründung der Unterschiede.
Anforderungen an ein belastbares Gutachten
Für die Anerkennung eines niedrigeren gemeinen Werts ist ein fachlich fundiertes und methodisch sauberes Gutachten erforderlich. Dieses muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und eine klare, nachvollziehbare Herleitung des Verkehrswerts enthalten.
Besondere Bedeutung kommt dabei der Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens, der sachgerechten Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale sowie der transparenten Darstellung der zugrunde gelegten Annahmen zu. Nur so kann das Gutachten im steuerlichen Verfahren Bestand haben.
Weiteres Vorgehen:
Eine belastbare Immobilienbewertung ist die Grundlage für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Sinne des § 1988 BewG.
Gerne unterstützen wir Sie bei der fachlichen Einordnung Ihres konkreten Falls sowie bei der Erstellung oder Überprüfung von Gutachten.
Abgrenzung zur Rechts- und Steuerbeatung
Gegenstand unserer Tätigkeit ist die unabhängige immobilienwirtschaftliche Beurteilung von Grundstücken und Immobilien. Rechtliche, steuerliche oder betriebswirtschaftliche Fragestellungen werden ausschließlich insoweit behandelt, wie sie für die Bewertung oder Begutachtung wertrelevant sind.
Eine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) sowie eine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes (StBerG) erfolgen nicht. Für die rechtliche oder steuerliche Würdigung eines Sachverhalts empfehlen wir die Hinzuziehung entsprechend qualifizierter Berufsträger.